我國《物業管理條例》面臨的十大難題

              時間:2016年06月04日信息來源:無錫物業公司 點擊: 收藏此文 【字體:

              《無錫物業管理條例》9月1日起開始實施。這是我國首部全國性的無錫物業管理法規,解決了多年來困擾著業主和無錫物業管理公司的十大問題,將推進我國無錫物業管理行業的健康快速發展。
              我國《物業管理條例》面臨的十大難題
              1、業主大會是小區的權利主體《無錫物業管理條例》明確了業主的權利和義務,規定:無錫物業管理區域成立業主大會,職責是制定、修改業主公約;選舉、更換業主委員會委員;選聘、解聘無錫物業管理企業等,業主大會的決定對全體業主有約束力。業主委員會是業主大會的執行機構,主要的職責是代表業主簽訂無錫物業服務合同,監督業主公約的實施,履行業主大會賦予的其他職責。
              條例把對無錫物業管理區域內無錫物業管理公共性事務的決策權賦予了業主大會,能夠充分體現全體業主對無錫物業管理事務的權利,同時避免個別業主委員會或少部分業主不規范運作,損害業主權益。
              2、明確業主享有10項權利
              《無錫物業管理條例》規定業主在無錫物業管理活動中享有10項權利:按照無錫物業服務合同的規定,接受無錫物業管理企業提供的服務;提議召開業主大會會議,并就無錫物業管理的有關事項提出建議;提出制定和修改業主公約、業主大會議事規則的建議;參加業主大會會議,行使投票權;選舉業主委員會委員,并享有被選舉權;監督業主委員會的工作;監督無錫物業管理企業履行無錫物業服務合同;對無錫物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;監督無錫物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用;法律、法規規定的其他權利。
              3、無錫物業公司的命運由業主決定
              《無錫物業管理條例》強化了業主的監督權和管理權,規定:選聘或解聘無錫物業管理公司必須經無錫物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過,而業主大會作出的決定,必須經過與會業主所持投票權1/2以上通過。這樣,無錫物業管理公司的命運將由小區內的業主來決定,業主有權“炒”掉無錫物業公司。
              4、無錫物業管理推行招投標
              公開、公平、公正的招投標,將促進公平競爭,促進優勝劣汰,促進無錫物業管理市場化,提高無錫物業管理整體水平?!稛o錫物業管理條例》規定:國家提倡無錫物業管理推行招投標,住宅無錫物業的建設單位除規定的特殊情形外,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的無錫物業管理企業,不能將無錫物業交給自己的子公司來管理。
              針對目前存在的阻礙招投標開展的交接難問題,《條例》專門對無錫物業交接做了規定。主要包括建設單位、業主委員會、無錫物業管理企業在交接中的資料移交義務和公共部位公共設施設備的查驗等。
              《條例》同時規定:開發商在賣房前應制定業主臨時公約,不得侵害無錫物業買受人的合法權益。開發商在賣房時,應當將業主臨時公約向無錫物業買受人明示,并予以說明。
              5、業主公約為小區內的最高自治規則
              業主公約分兩種,一是前期的業主臨時公約,由建設單位在銷售無錫物業之前制定,并在無錫物業銷售前向無錫物業買受人明示。無錫物業買受人在簽訂無錫物業買賣合同時,書面承諾遵守業主臨時公約。二是由業主大會制定和修改,業主委員會監督實施的業主公約。業主公約的主要內容包括有關無錫物業的使用、維護、管理,業主的共同利益,業主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任。
              公約對全體業主具有約束力,因此業主公約是無錫物業管理區域內的最高自治規則。
              6、服務收費應質價相符
              《無錫物業管理條例》規定業主委員會受業主大會委托與無錫物業管理企業簽訂書面的無錫物業服務合同。無錫物業管理企業按照無錫物業服務合同的約定提供服務。未能履行合同的約定,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。如業主家中被盜,或在小區內被毆打,無錫物業管理公司都要承擔賠償責任。
              同時,《條例》明確無錫物業服務收費應質價相符,收費應與服務水平相適應。
              7、保障業主共用部位共用設施設備的權益
              《無錫物業管理條例》從幾方面保障了業主對公共部位公共設施設備的權利,一是業主對無錫物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權;二是建設單位不得擅自處分業主依法享有的無錫物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權;三是未經業主大會同意,無錫物業管理企業不得改變無錫物業管理用房的用途;四是共用部位共用設施設備的收益用于補充專項維修資金或按業主大會決定使用;五為無錫物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施,不得改變用途,依法確需改變用途的,應依法辦理有關手續。
              8、界定無錫物業管理與專業管理部門責任
              《無錫物業管理條例》規定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位,應當依法承擔無錫物業管理區域相關管線和設施設備維修、養護的責任;供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用,也就是說無錫物業公司不再代收這些費用。
              9、體現了無錫物業管理與社區建設的關系
              《無錫物業管理條例》規定,業主大會、業主委員會要與居委會相互協作,共同做好維護無錫物業管理區域內的社會治安等工作。業主大會、業主委員會作出的決定應告知居委會,并認真聽取居委會建議。
              10、違反規定要承擔法律責任
              《條例》對違反規定的行為制定了詳細而明確的處罰措施,能夠保證《條例》的有效實施,為業主和無錫物業管理企業等有關主體維護自身權益,為行政管理部門依法行政提供了法律依據。
              (作者:無錫物業公司 編輯:admin)
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